Für die bis Ende 2019 abzuschließende Reform der Grundsteuer liegen jetzt erste Eckpunkte vor, die erneut auf ein eher komplexes Bewertungsverfahren hindeuten.
Vor einem Jahr hat das Bundesverfassungsgericht die Grundsteuer in ihrer aktuellen Form als verfassungswidrig eingestuft und bis Ende 2019 eine verfassungskonforme Neuregelung verlangt. Auf das Urteil hin wollte das Bundesfinanzministerium bis Ende 2018 ein Konzept für die künftige Ausgestaltung der Grundsteuer vorlegen, damit ausreichend Zeit bleibt für das Gesetzgebungsverfahren. Im Vorfeld wurden viele Vorschläge diskutiert, die unter Namen wie „Bodensteuer", ,,Äquivalenzmodell" oder „Kostenwertmodell" ins Rennen gingen.
Das Urteil wäre also die ideale Gelegenheit gewesen, die Grundsteuer einfacher zu gestalten, den Verwaltungsaufwand zu minimieren und die finanzielle Belastung für die Bewohner vor allem in Großstädten mit besonders hohen Mieten zu reduzieren. Die Finanzminister von Bund und Ländern haben länger als ursprünglich geplant an einem Kompromiss gefeilt, der jedoch keines dieser Ziele wirklich erreicht.
Folgende Eckpunkte für die Reform stehen bis jetzt fest:
- Mieten: Das statistische Bundesamt ermittelt alle vier Jahre unter anderem Daten zur Wohnsituation der Bürger. Für jedes Bundesland werden daraus Durchschnittsmieten abgeleitet. Bei Wohngrundstücken wird zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage an diese durchschnittlichen Nettokaltmieten angeknüpft. Ist die tatsächliche Miete bis zu 30 % günstiger als die Durchschnittsmiete, wird stattdessen die tatsächlich vereinbarte Nettokaltmiete angesetzt. Liegt die tatsächliche Miete dagegen mehr als 30 % unterhalb der Durchschnittsmiete, sind mindestens 70 % der durchschnittlichen Nettokaltmiete anzusetzen. Der Bewertungsansatz über die Durchschnittsmiete gilt für alle Wohnarten, also sowohl für vermieteten Wohnraum als auch für selbst genutzte Immobilien.
- Baujahr: Das Baujahr soll für die Ermittlung des Grundstückswerts ein notwendiger Bewertungsparameter sein. Für Gebäude, die vor 1948 erbaut wurden, genügt aus Vereinfachungsgründen in der Erklärung die Angabe „Gebäude erbaut vor 1948".
- Bodenrichtwerte: Ausgangspunkt für die Bewertung von Grund und Boden sind die Bodenrichtwerte. Die Finanzverwaltung kann ergänzende Vorgaben zur Bestimmung der Größe der Bodenrichtwertzonen machen. Die Gutachterausschüsse können Bodenrichtwertzonen zu noch größeren Zonen (Lagen) zusammenfassen. Für Kommunen, deren mittleres Bodenwertniveau unter dem Landesdurchschnitt liegt, kann optional das für die Kommune jeweils ermittelte mittlere Bodenwertniveau als Ortsdurchschnittswert angesetzt werden (De-minimis-Regelung).
- Gewerbeimmobilien: Anders als bei Wohngrundstücken werden für vermietete Geschäftsgrundstücke keine statistischen Daten erhoben, die für die Bewertung genutzt werden könnten. Daher wird bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien auf die tatsächlich vereinbarte Miete zurückgegriffen. Bei selbstgenutzten reinen Geschäftsgrundstücken wird zukünftig auf die ortsübliche Vergleichsmiete abgestellt, sofern sie ermittelbar ist. In allen anderen Fällen, also auch bei gemischt genutzten Grundstücken, die teils geschäftlich und teilweise zu Wohnzwecken genutzt werden, kommt das vereinfachte Sachwertverfahren zur Anwendung. Dieses Verfahren berücksichtigt bei der Wertermittlung insbesondere die Herstellungskosten. Statt bisher 30 Angaben sind dann aber nur noch 8 Angaben erforderlich.
- Land- und Forstwirtschaft: Bei der Bewertung von land- und forstwirtschaftlichem Grundbesitz (Grundsteuer A) bleibt es bei dem bisher praktizierten Verfahren. Diese Flächen wurden bereits in der Vergangenheit nach dem typisierten Ertragswert bewertet, der stets einen realitätsgerechten Wert aufweist
- Unbebaute Grundstücke: Die Kommunen erhalten künftig die Möglichkeit, auf baureife, unbebaute Grundstücke einen eigenen Hebesatz (Grundsteuer C) zu erheben. In Kommunen, die von dieser Option Gebrauch machen, wird für solche Grundstücke somit künftig erheblich mehr Grundsteuer zu zahlen sein als bisher. Damit können die Gemeinden unter bestimmten Voraussetzungen einen Anreiz für den Bau neuer Wohnungen schaffen und Bodenspekulationen entgegenwirken.
- Steuermesszahl: Um einen deutlichen Anstieg der Grundsteuer zu verhindern, sollen die ermittelten Grundstückswerte in einem zweiten Schritt durch die radikale Absenkung der Steuermesszahl korrigiert werden. Das Bundesfinanzministerium geht derzeit davon aus, dass die neue Steuermesszahl künftig nur noch ein Zehntel des alten Wertes betragen wird. Bei konstanten Hebesätzen geht das Ministerium nach einer ersten groben Schätzung von einer Steuermesszahl von 0,325 %0 aus. Die Steuermesszahl wird allerdings nach Grundstücksarten differenziert und soll regelmäßig überprüft und angepasst werden.
Es bleibt nun abzuwarten, in welcher Form das Finanzministerium diesen Kompromiss in ein Gesetz umsetzt. Vor allem Bayern hat bereits deutlich gemacht, das Konzept in der jetzigen Form unter keinen Umständen mitzutragen. Die Bayern fürchten nicht nur einen deutlichen Anstieg der Grundsteuer, sondern halten das Konzept auch für viel zu umständlich und bürokratisch. Stattdessen wirbt Bayern weiter für eine reine Flächensteuer.
Auch die Unionsfraktion im Bundestag hat Widerstand gegen den Kompromiss angekündigt. Dort stört man sich insbesondere an der Mietpreis-Komponente und sieht eine deutliche Mehrbelastung auf Mieter in Lagen mit bereits hohen Mieten zukommen. Dieser Sorge hat sich auch der Mieterbund angeschlossen, der befürchtet, dass klamme Städte die Reform nutzen könnten, um über einen höheren Hebesatz den kommunalen Haushalt zu sanieren.
Die SPD hat unterdessen ein Umlageverbot für die Grundsteuer ins Gespräch gebracht. Letztlich würde das aber zu einer noch stärkeren Belastung der Mieter führen, da die Eigentümer sich dann die Grundsteuer über eine höhere Nettokaltmiete zurückholen müssten. Die höhere Nettomiete führt nach dem neuen Grundsteuer Konzept jedoch zu einer noch höheren Steuer und damit erneuten Mietsteigerungen - ein Teufelskreis wäre geschaffen.
